政策梳理
1. 《深圳市发展和改革委员会关于对我市商务类公寓及商业类用房转租赁用房等用电价格有关问题的通知》
2022年3月31日，深圳市发展和改革委员会发布《关于对我市商务类公寓及商业类用房转租赁用房等用电价格有关问题的通知》。通知提出对我市商务类公寓（含其他商业类住宅）等用于居民家庭住宅居住的，其用电执行居民生活用电价格。对于商业用房等按规定改建为租赁住房（含保障性租赁住房）的，符合省政府办公厅规定条件的，执行居民生活用电价格。
2. 《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》
2022年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。2022年5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（5年期以上LPR）为4.45%，下调15个基点。首套房贷利率下限下调20个基点，叠加5年期以上LPR下调15个基点，对于首套房购房者来说无疑将是双重利好。深圳市大部分银行的首套房贷利率由原来的4.9%下调至4.75%。
3. 《关于进一步加大金融服务支持疫情防控促经济保民生稳发展的实施方案》
2022年6月28日， 深圳市地方金融监督管理局等4部门联合印发《关于进一步加大金融服务支持疫情防控促经济保民生稳发展的实施方案》。与房地产相关条款如下：一是促进房地产业良性循环和健康发展。进一步加大对房企风险化解力度，在“保交楼”前提下，优化预售监管资金提取条件，促进企业资金良性循环。各金融机构要有效区分项目风险和企业风险，加大对优质项目的支持力度，保持房地产开发贷款平稳有序增长，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，积极做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。加大流动性贷款等支持力度，保持建筑企业融资连续稳定。二是加大信贷资源供给促进居民安居乐业。银行业金融机构要优化住房金融服务，合理满足刚性和改善性居民购房信贷需求。支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款，扩大保障性租赁住房的供给，进一步满足居民的租房需求。
4. 《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》
2022年6月28日，深圳市住房和建设局印发《深圳市住房发展2022年度实施计划》。计划提出：2022年度，深圳计划供应商品住房用地215公顷；计划新开工商品住房建筑面积700万㎡，约7万套；计划批准预售和现售商品住房面积600万㎡, 约6万套。计划供应公共住房用地150公顷；计划建设筹集公共住房不少于12万套（间）；计划基本建成（ 含竣工 ）公共住房 2.7万套（间）；计划供应分配公共住房不少于6.5万套（间），其中保障性租赁住房不少于4万套（间）。
土地市场
1. 土地成交
2022年全市共有82个宗地成交，同比下跌7.9%；成交土地面积447.3万平方米，同比下跌15.3%；成交建筑面积1318.2万平方米，同比上升5.3%；成交金额870.8亿，同比下跌22.8%。
2. 城市更新
2022年全市计划新增拆除重建类城市更新单元面积595公顷。其中宝安区和龙岗区计划新增拆除重建类城市更新单元面积分别为100公顷和125公顷，约占比全市37.8%，为全市城市更新主力军。
2022年全市共有82个宗地成交，同比下跌7.9%；成交土地面积447.3万平方米，同比下跌15.3%；成交建筑面积1318.2万平方米，同比上升5.3%；成交金额870.8亿，同比下跌22.8%。 从居住用地看，2022年全市挂牌的38宗居住用地，成功出让34宗，流拍率约11%，成交建筑面积达约472.5万㎡，成交总价共计约736.3亿元。其中，龙华、南山、深汕合作区供应的居住用地全部成交，龙岗、光明、宝安、坪山均有1宗用地流拍，其余区域无新增居住用地供应。
2022年全市成交居住用地共34宗，延续了2021年成交居住用地39宗的好成绩。预计2023年居住用地供给力度仍将延续。
住宅市场
1. 新房预售
2022年全市109个项目取得住宅预售许可证，预售住宅套数57812套，同比下跌5.8%；预售住宅面积约544万平方米，同比下跌11.6%。
2. 新房住宅成交
一手住宅市场热度下降，成交套数环比下跌34.3%
2022年全市一手商品住宅成交34441套，同比下跌34.3%；成交面积约356万平方米，同比下跌31.9%；成交均价64547元/平方米，同比上升4.1%。
从区域来看，福田、罗湖一手住宅成交量同比大幅上升，房价贵的区域成交量上涨，其余区域成交量下降，是导致全市均价同比有一定程度上涨的主要原因。
从成交结构上看，2022年置换改善型购房者的占比继续增大，90平方米以下一手住房成交占比从2021年的38%下跌至32%的水平，90-144平方米一手住房成交占比则从2021年的59%上涨至63%。从去化周期上看，2021年下半年深圳市一手住宅去化周期触底反弹，至2022年12月末一手住宅去化周期已回升至13.6个月的水平，说明在供求趋势不变的情况下，大概13.6个月左右深圳的一手住宅就会卖光。一手住宅供不应求的趋势在2022年已经彻底被扭转，从指标上看当前供求关系相对合理。
